Mortgage

重要提示：本文中的中文译文仅作参考用途使用，详细内容及相关信息请以英文版文字说明为准。 ​The Collinson Cash Fund is a new product launched by Collinson Funds Management in the New Zealand market. While ensuring the safety of funds, it leverages its preferred status with NZ banks, to provide investors with higher returns and flexibility, making it a very good cash management option for wholesale investors. Features: Safety First: 100% […]

降息会来的多快？ 模糊空间的已经消失 10月20日，本栏发布了文章“加息已经终结，连加息的幻想都已经终结”， 谈到市场中仍旧对加息存有幻想，噪音不断。 而这些噪音主要来自银行系经济学家。  在当时，市场没有走出明确的指引，主要商业银行的经济学家存在模糊市场视线的空间，这些“专业”人士，具有主导媒体和市场的话语权，他们发布的报告中充斥着可能加息的说法，对于清晰可见的降息未来，则完全不提。 笔者坚信，这并不是他们看不到，而是故意看不到，毕竟利益所在，直到9-10月都还有银行继续加息的，高利息这把刀想怎么切就怎么切。 每年的年底都是买卖的高峰期，也是贷款办理的重新固定利率的高峰期，每迟一天让客户对未来产生降息预期，就多一些客户可能熬不过高息的心理煎熬而选择现金流稍好但成本高很多的较长固定期限。 现在市场已经走出来，模糊的空间已经消失，先来看看批发市场的状况 本图是新西兰国债市场近期的走势，批发利率和国债收益率一一对应，这就是银行的资金成本。 从上图，可以清楚看到，高点在10月初，在10月新西兰发布3季度CPI数据后，市场仍旧坚持了一段到10月底。随后在11月初出现大跌。 跌幅有多少呢？ 2年期跌幅最大，下跌接近1%，如果以0.25%为一次加息计算，接近于3-4次降息的效果。 降息路线的明确 一直到模糊空间消失以后，银行系的“专业”人士才在上周末纷纷站出来发布报告称未来不会加息，加息早已在差不多1年前就结束了。  那么到底降息有多快？ 这里借用一张图，图中，蓝色的是某银行系的观点，拯救一下智商就不用参考了。 浅黄色的是新西兰央行的预估，新西兰央行一向打明牌，堂堂正正，堪称学术的典范。太远的不说，2025年底的OCR将会在4.5%，比现在低1%。 而深黄色的代表市场定价，则认为2025年初就会降息3次，比新西兰央行快半年。 总的来说，就是从2024年中开始降息2次，2025年降息1-2次，2026年嘛，再来降4次也可能。 一个更可能的图景 新西兰太远的事情因素太多，其中非常重要的的就是全球央行美联储的动作。 来看看美国市场是如何定价的，2年期美债收益率是美联储的实际利率表，所有的加息和降息和谈话均围绕2年期美债收益率进行，在已知开始值和平均值（2年美债收益率），是可以推算出终值和可能的中间变化步骤的。 以2年美债4.82%推算，目前的利率路线将如下图： 当前的状况，结合CME利率期货和2年期美债， 展示的图景是： 联储加息已经见顶，到2024年第四季度开始降息，2024年底的2个月降息2次， 在2025年再降息7次，2025年底合计降息2.25%。  这远比新西兰央行自己展示的要激烈得度多。 银行贷款，在开发端放松 因此，未来2年的状况大致已经明确，通胀已是明日黄花，会在象牙塔里讨论。 追求实际的银行和资金开始用实际方式看好本地房产市场。 比如笔者最近处理过的一些开发建筑贷款，作为一级金融机构的贷款银行可以不需要考虑个人和企业收入状况，也不用考虑流水，仅仅只考察项目建成后的潜在租金收益作为可能还款来源，就可以放出项目建成价值50%的贷款。 其利率甚至已经开始逼近OCR只有3.5%时候的水平了。毕竟从租金到供应到未来利率角度思考，一场上行是不可避免的。

加息已经终结，连加息的幻想都已经终结 今天最新公布的新西兰CPI数据为5.6%，大幅低于预期中的5.9%以及新西兰央行早前预估的6%。 要知道这是油价出现持续上涨之后的结果。 更为令人关注的是非贸易通胀，也就是扣除了油价以及一些进口依存度较大的商品之后的结果为6.3%。这看起来似乎仍旧很高，但仍旧是在持续下降中，一个季度前的上一次的非贸易通胀数据是6.8%。 在组成这6.3%的非贸易通胀的因素中，最大的推手是食品、建筑成本和租金。食品通胀和去年对比，仍旧高居9.3%，但建筑价格则回落到了5%，处于历史中位数的水平。  新西兰央行早已停止加息，但市场为何仍旧诸多噪音？ 在过去的文章中，笔者对新西兰央行的加息路线颇为认同，新西兰的利率早在今年年初已经见顶。问题仅仅是那个时间段开始降息，按照央行的计划，2024年中开始出现降息是合理预估。通常而言，货币政策需要12-18个月影响全部实体，如果从2021年中开始第一次加息计算，到2022年底应该已经全部入价，从实体经济尤其是商业信心等领先指标来看，实体经济早就发出了加息到顶的信号。  上图中，各个行业的总体成本的增加量在2022年8月到顶，加多一个观察周期到2022年11月已经足够确定货币政策见效。 11月应该就是考虑加息终止的起点，央行作为货币政策制定者，需要对市场做出提前大约6-个月的预判，然后随着经济数据出台逐步修正政策调整的概率。 因此到2月，新西兰央行已经有足够的信息判断利率到顶，随后2月和5月所出的货币政策指引，已经不再对加息予以讨论。 全部的目光放到了2024年以后的经济状况，也就是以多快的速度降息上了。这些一直都是明牌，实际没有任何值得犹豫的地方。  但新西兰商业银行在今年的仍旧广泛进行了加息，这完全就是利益驱使，希望能够迷惑房贷持有人，用更长的时间来固定已经见顶的房贷利率，好为自己争取未来的2年的超额利润。  并且到处是商业银行的推手，这些推手在为商业银行在央行加息以外摇旗呐喊，包括各大银行目前掌握话语权的所谓经济学家。  人为制造的噪音，不外乎是2个手段 第一个是拉上美国。 美国CPI仍旧高啊，美联储说要更长更久等等。 美联储是说要更长更久，但联储有自己的利益考虑。 上图中，美元派生体系由美股和美债由总量关系组成，美国经济更多由美股体现，而货币政策则由美债体现。在全球经济出现回落时候，货币派生由于贷款减少会持续对总量构成缩减压力，在一定的阶段，仍继续提高利率会造成过快的双向紧缩，稍有不慎，就会造成全面硬着陆。 从美国实体经济来看，诸多的经济数据发出彼此矛盾的声音，金融市场已经开始体现。此时，美联储在加息时候考虑并不仅仅是通胀， 而是美国经济的入价状况，如果经济已经开始紧缩，那么即使CPI再高，也只不过是回落前的滞后，因此美联储会在近期再次发出停止加息的声音。 更进一步，美联储更高更久未必意味着新西兰需要更高更久，实际新西兰没有任何参考美国的必要。 第二个是商业银行的操作。  新西兰的市场很小，可以说本地主要商业银行足够操纵远期利率市场，而近期利率市场则是很难操纵的。这是因为正常的进出口商业贸易需求大多是短期的，1年期以内的批发利率市场的成交远大于更长的2年以上，2年期以上通常针对投资市场。  从今年以来，一年期的批发利率处于5.7%附近。 从这个角度来看，银行不应该挺升1年期固定期限的利率，但很多银行就是这么做了，原因是银行需要把更多的贷款固定期限赶去2-3年期，以谋求未来2年出现降息之后，自己可以有更多的息差收入。 在每个加息周期的末期，市场情绪如同惊弓之鸟。这是因为借款人的现金流已经极度紧张，常常会为了确定性的每月减少200元的还款而放弃未来1-2年不确定的每月减少800元还款的可能。 因此在商业定价上，冒着失去市场风险把固定期限为1年的利率拉高，同时稍微降低2-3年固定期限的利率，可以有效驱赶这些客户。 加息的终结，降息的开启 本次CPI数据实际终结了这种操作的空间，市场将会把目光放到降息之上。 当前来看，降息启动的节点仍旧不明， 但需要知道的是，主动的降息将是渐进的，被动的降息是极速的。 从房地产已经见底和新西兰执政党换为国家党将更为利好地产的角度，大概率本次降息较大概率不是被动的。因此，降息开启的时间点可能早于市场预期，降息的速度则可能会大幅慢于2009-2011。 如果以长期中性OCR维持于3%来看，本次降息的空间大约会有2-2.5%，以正常降息每一次会议25基点考虑，如果从2024年中开启，大约会在2026年中以后达到拟定的目标。这恰好又是下一次大选开启的时间点，这样的局面，执政党当然是欢迎的。无论如何，这比弄成被动降息都要好上百倍。

不用查收入的银行房贷？ 昨天新西兰Westpac银行发布房贷的转贷新规定，简单地说，如果原有住房按揭贷款转Westpac,  则可以免去多个要求，包括收入审查、消费审查和账户流水。 但需要满足贷款金额小于等于原贷款，原贷款已满12个月，无信用违约记录以及每月还款额不超过原有金额等规定。 各路贷款服务机构也是立刻跟进，马不停蹄发布信息： 对于这条“大逆不道”的转贷规定，其法律依据是今年5月新西兰通过了对CCCFA法律的修改： 在为借款人与某一贷方（银行B）签订的某些现有信贷合同进行再融资（Refinance）时，另一贷方（银行A）无需进行全面的收入和支出审查。修正案允许在年利率或定期还款额等于或低于借款人当前信贷合同的情况下进行转贷款或债务重组。 具体到CCCFA法律的实施细则上，需要满足下面的条件： 借款人的总信贷额度 不会增加；或者 只会少许增加至允许推迟或减少现有付款，减少借款人正在经历或预期将会经历的财务困境时的合理必要范围内；和 以下一项或两项同时满足： 1）新合同的年利率低于所有被替换合同的年利率 2) 新信贷合约下的每月还款总额等于或低于被替换的信贷合约下的每月还款总额。 一次值得称赞的“反垄断” 对于最近新西兰银行出现的多次央行以外的加息，Elton在上一篇中已经做了详细论述。因为实际上批发利率并没有上涨，所以连续的央行以外的加息就是一场欺负借款人无法转贷而施行的垄断，目的是为了获取利润。 详见： ASB的这次加息，其实是对所有其他新西兰银行发出了一个信号。那就是贷款人目前完全任人鱼肉，“大家一起来涨价”。 Elton Lau，公众号：Collinson Crowdfunding一次不“道德”的加息及其背后的算计 那么昨天Westpac银行的行动，标志着出现了第一家打破目前新西兰贷款人在高利率下无法转贷款僵局的银行，值得为Westpac银行点赞。  伴随目前新西兰各地出现的房价触底，也引起了一些疑问，是不是这意味着未来的货币政策将走向宽松？ 答案是明确的，这只是一起孤立事件，要有真正的宽松，需要等到降息的出现或者CCCFA法案的进一步修改。  杀鸡儆猴，CCCFA法案的大刀狠狠地砍下 2年前通过的CCCFA法案是悬在商业银行或者其他贷款者头上的一把刀，因为其中详细规定了贷款机构的责任和惩罚方式。  责任来说，需要贷款机构做详细地尽职调查，防止出现过度放贷，而借款人可以依据这条法律对于贷款机构的贷款提起不当借贷的投诉或者诉讼。惩罚的话，可以直接触及金融业的高管个人，这就压力很大了。 各个商业银行都对此小心翼翼，宁可不贷款也不愿意触及法律引发不可预测的责任和后果，叠加加息，造成2021年后出现了贷款难的局面。 当然，存在个别银行继续大胆操作的，但后面的大刀立马砍下。 最近市场上，出现了一些传闻。 一个在新西兰开展业务的商业银行，由于违反CCCFA法案，对于收入没有做到充分的尽职调查，在贷款出现问题导致资产处置后被借款人投诉到主管部门。 主管部门决定大力惩戒，要求此商业银行除了对此客户以外，对N年以内大部分该银行的房贷客户，直接退还所有数年来收取的所有利息！！ 一些客户的退款金额高达十数万，笑逐颜开，而该银行元气大伤，多年盈利一朝清空，CEO也被撤换。 业内听闻这一消息后，难免会产生复杂感觉。 以至于今年5月通过了CCCFA的修改，直到半年后才有银行出台依据这一法案的转贷产品。  在这一转贷产品出台前，Westpac银行内部也出现剧烈争议，毕竟惩罚可以触及个人。相信其他商业银行会在犹豫之后逐步跟进，但这绝非货币宽松的开始信号。 真正的宽松需要等到CCCFA再有实质性修改或者出现降息才会真正开启。

一次不“道德”的加息 ASB银行大约在1周多前的9月6日，再一次提升了1年期的房贷利率（上一次在8月底），目前该银行的固定一年期贷款利率达到了7.45%。除了ASB外，其他银行近期也有加息，但目前只有1次，而ASB则特立独行地加了2次。 目前，固定1年期限的房贷，ASB大约比Kiwibank高0.5%， 而其他银行则介于期间。 大的局面上看，新西兰央行5月和8月都没有价格，距离最近的加息已经半年，并且预期已经达到利率峰值，之后只是考虑降息了。因此商业银行的加息如果说因为银行间市场批发利率上行导致成本增加的话，大约加1次还是有些站得住脚的理由，但ASB的加2次显然就不是了，因为1年期批发利率从5月底开始就没涨过。 这是一次“落井下石” 对于资金成本上升导致商业银行加了央行以外的利息说法，我们来看一下新西兰银行的历史息差，就会一目了然。下图是32年来，新西兰银行的息差曲线（息差越高，银行利润越高）： 显然，目前的息差曲线是2020年以来最高的，大约和2009-2013年间的持平，比2015-2020高了0.5-1%不等。总的说来，新西兰银行业经营是成功的，其贷款利润率，比2年前，增加了17%！ 再来看一下ASB银行本身的存贷息差： 上图中，红色线条是存款和贷款的息差（息差越大，银行利润越多）。 虽然从2023年年初令人惊讶的2.9%有所回落，但2023年整年的存贷息差仍位于2.7%，过去5年则大约为2.55%。 而最近几年房产价格上涨导致贷款金额大增，银行业务实现了业务量和毛利的双增长，而成本增加实际并不显著，很多分支行还都关了门，最后结果就是银行盈利大幅增加。 这一切都是在新西兰人在高利率下苦苦挣扎的背景下产生的。 贷款者的困境 ASB的这次加息，其实是对所有其他新西兰银行发出了一个信号。那就是贷款人目前完全任人鱼肉，“大家一起来涨价”。 高利率提高了转贷款的困难度，以前任何一个银行试图独立提高价格的时候，面对的可能是贷款者转向其他银行。但在加了这么多息后，银行的内部测试利率已经高达9%，贷款人如果转贷，很可能就发现新贷款无法达到原来的贷款额，因此贷款固定期限满了以后，基本只能够在原来的银行做Refix, 在原有的银行选择固定1年，2年还是更久。这形成了某种程度上的“事实垄断”。 大的政策上，新西兰央行明确表示从2024年中开始会降息，并给出了下降曲线。如果相信新西兰央行的预测，贷款人的最佳选择应该就是固定1年左右，进入降息周期之后，用短期固定的方式不断追逐更低的利率，以减少自己的支出。  而在产品设计上，把最多的人可能选择的1年期利率提高，而更长固定年限的利率提高幅度稍微减少，可以达到驱逐贷款人到更长固定年限的结果。按照ASB的定价，2年期固定要比1年期固定少了0.5%，100万贷款金额每年少了5000元，别小看这3000-5000元，很多人都是需要非常精打细算才可以挤出这几千来。 在贷款人难以转银行的时候，这样的定价就会让更多人面对自己的现金流而选择利率稍低，但时间稍长的固定年限，而顾不上未来可能出现的降息。 如果未来出现较快的降息，结果就是银行可以更长时间地保持高息差和高盈利。这些其实也都是明牌，虽然生意明买明卖，在“事实垄断”的时候，更像是对其他银行的某种“涨价呼吁”。

8月，新西兰央行和财政部发布了一篇关于房租的联合论文，详细讨论了新西兰各地房租的历史状况，通过国家数据统计方式对于新西兰房租的驱动力做出了有力的结论。 这篇论文详细讨论了，收入、人口、利率、通胀、失业率以及地域因素对房租的影响，用广泛用于统计学的最小二乘法（OLS）对国家层面收集的登记租约数据进行了，完成了基线参照表。 然后使用基线参照表，设立模拟情景，分别去除每一因素生成新的基线参照表，从而得出各自因素对租金的影响比例最终得出租金的驱动力量之比和作用范围。  一般情况下，租金是一个滞后变量，有了这些数据，通过其他宏观因素的变化就能作出租金预测。 核心结论 我们来看看主要的结论是什么： 名义工资对租金的增长几乎起决定性作用，这种变化是1:1的，几乎是工资增加多少，房租就会涨多少，而且供需缺口越大，工资-租金的关系就越牢固。 利率和房价关系巨大，但房价波动，对于租金并没有什么影响，租金仍和工资涨幅对应。 房租是可以对抗以CPI为指标的通胀的，名义收入长期来看也会超过CPI，这在上图上也可以明显看到。 各地供求差异巨大，但通过每套住房实际居住人口，可以平抑短期人口变化的波动导致的租金变化。每套住房人口每增加1%，房租变化为1.5% 房价的核心驱动力 本论文中，提到了一份2022年时候央行住房工作组在哈密尔顿-怀卡托地区做的论文（HTWG，2022），那篇论文的主要意义是在土地受到现有规则限制（RC等）的状况下，相对于住房供应，利率和税收将是房价变化的主要驱动力。也就是说，供应端不是房价的驱动力，需求端比如利率变化和其导致的月供和租金的对比会有更大的房价驱动力。  而2022年这篇论文所做结论的一个基础假设是，租金是受到实际供应（新房落成等）影响的。 现在的这篇论文实际的结果是，租金受到实际供应的影响是不显著的。 比如：2015-2019年，人口增速较高，接近2%，但住房增速较慢（1%-1.8%），每套居住人口增加，租金涨幅期间并没有出现超过工资涨幅以外的超涨。 而23年8月的这篇论文通过精确的统计学分析，其实证结果与住房技术工作组（HTWG，2022）的结论一致，即对城市用地供应有限制意味着利率等金融因素对房价的影响将大于租金。 而对于租金，既然几乎只和工资完全相关，那么各方实际对此无能为力，因为工资基本是和国际产业分工和通胀有关系。 那么以这2篇实证论文数据结论作为武器的央行，对于房价，实际的思维将是： 只要让供求关系在一个范围内不失控，那么房价变化的主要驱动力其实就是OCR。顶与底，是可以控制的。 当然，也说明房价必须是央行职责所在。而这2篇论文也同样印证笔者一直持有的观点： 不用于开发的房地产就是一张通胀补偿永续债，永续债的票息将随通胀上涨而增加，而永续债的交易价格是每年票息 乘上利率的倒数。 在这个模型中，供求仅仅需要保持在一个大致范围内即可让结论成立。 附图：新西兰各地出租房的数量及比例

今天的美联储加息0.25%没什么好说的，大部分在上周的文章中已经分析过了。这里随便闲聊一下一个常见的抗通胀投资陷阱。 通胀让最低收入的家庭受伤最多吗？ 新西兰统计局今天发布家庭生活成本涨幅报告，相对于通胀报告，这份报告能够更多地体现日常生活中人们真正面对的压力，同时也更好诠释了一些似是而非的理念，比如通胀是否让低收入的家庭受伤最多。  一般来说，是的，因为这个很符合直觉。 低收入家庭的日常支出占比较多，因此物价上涨时候，其支出必定随着上涨，避无可避。而高收入家庭，则选择多多，可以不花，可以消费降级，其总体受伤程度会比较少。从这个观点出发，在支出上涨的角度来看，高收入家庭的支出上涨比例要比低收入的少。 但新西兰统计局发布的家庭生活成本年度涨幅的结果是： 平均家庭为 7.2% 领社会福利的家庭为 6.5% 退休家庭为 6.8% 支出最高的家庭为 7.8% 支出最低的家庭为 6.9% 这个怎么和一般的印象不一样呢？ 关键因素是利息支出 下图中，分别列出了不同类别的家庭中，利息支出的比例（黄色为利息支出） 可以看到第1行依靠社会福利金生活的家庭和第2行低工资收入家庭，租金占比家庭收入都比较高，福利家庭为接近30%，但他们的利息支出占比仅为2%，毕竟低收入的人，不容易借到钱。 最下面1行的月支出最高的家庭（高收入的家庭支出也高），租金支出占比仅为4%，但利息支出占比则为7.5%。 再来对比一下年度支出的变化率，依靠福利金生活的家庭类别年度支出变化： 租金上涨5.1% 食品杂货增长 13.0% 私人交通供应和服务下降 11.2% 利息支出增加 29.1% 水果和蔬菜增长21.9%。 支出最高的家庭类别年度支出变化： 利息支出增加 28.3% 私人交通供应和服务下降 9.6% 食品杂货增长 13.1% 客运服务（例如机票）增长了 24.2% 餐厅餐食和即食食品增长了8.8%。 利息支出年度增加28%，显著地超过其他任何类别，高收入家庭的负债问题导致了生活成本上涨快于低收入家庭，从某种程度上看，生活可能受到的压力要更多。 最低收入的福利家庭，其福利金是每年随通胀上涨的，而低工资人群的工资涨幅往往也能追及通胀，高收入家庭的加工资幅度反而未必一定可以达到通胀。这个在新西兰的公务员薪资变化中可以体现，因通胀而先加工资的是低级公务员，高级公务员则要冻薪。 被理财概念捶打的“高收入家庭” 经过30年反复宣传后，理财概念早已深入人心，所谓的理财，大多数时候，说的其实就是买房。 现实社会中，高收入家庭鲜有不投资不动产的，因为宣传的是买房抗通胀。在过去的几十年中，实际大众并没有经历过什么大通胀，但对抗久久不见踪影的通胀则是非常努力，都在非常努力地买房，并且是贷款买房。因此，高收入家庭很可能实际上没有什么余钱剩下来，很多都在房子上，并且还有不低的负债。 宣传理财的人，没有提及的是：在真正的通胀到来的时候，中央银行必定会加息应对。 这些买房抗通胀的家庭在通胀到来时候面对的，不仅仅是物价上涨，而是同时需要面对利息的上涨，以及房价的下跌。说好的房子抗通胀，在通胀到来的时候，则已经消失的无影无踪。 原来，买房抗通胀说的只是抗房价的通胀。 你看你早买不就买便宜了么？所以买房抗通胀实际是发生在真实通胀到来之前的低利率时期，到了真正通胀的时候，手里房子将会面对的是利率上涨和房价下跌的双杀。  10多年前，街边一份烧腊饭卖7元，一个4房独立新别墅卖80万，一个房子换12万份烧腊饭。现在街边一份烧腊饭16元，同样的别墅卖180万，也是12万份烧腊饭。只是烧腊饭现在可能排队买，房子现在是排队卖。 要实现理想中的抗通胀，需要的不仅仅是买入这么一个动作。 要不就是要在故事的早期入场，等后来接盘的。要不就是除了学会买以外，还需要弄懂什么时候通胀真的来了要赶紧在利息上涨前处理掉。

今天上午新西兰统计局发布通胀数据，最新的数据显示，新西兰年度CPI为6%，预期为5.9%-6%， 非贸易通胀为6.6%，预期为6.3%。先来看下这个数据在全球处于什么位置： 可以看到新西兰的通胀目前处于OECD国家的中线位置，美国和加拿大的通胀是较低的，这是由于这2个国家的通胀在去年同期的高基数所导致的，在8月以后，将会看到高基数条件失去后通胀数据的回升。这也是加拿大不久前加息，美国仍旧会在7月继续加息的原因。  在新西兰的通胀中，食品通胀是显著的，对比去年冬天，蔬菜的价格上涨了 23%，牛奶上涨了9.8%, Cheese和鸡蛋的价格上涨了13.8%，此外，新房建筑价格也上涨了7.8%。下跌的则主要是交通类的，由油价下跌贡献，尤其是柴油价格。  对新西兰央行的考验 本次通胀数据，是超过市场预期的。 新西兰央行自己的预期是6.1%，然后修正到6%，其他主要银行则认为是5.9%，因为油价等都是相对透明的，结果和预期偏差不大，属于正常范围。 但如果仔细看通胀增加的分类项目均为本地的食品、建筑、还有公用事业费用等，直接导致了非贸易品通胀超过普遍的预期。  新西兰央行之前预期非贸易通胀将从6.8%下降到6.3%，但今天的结果则为6.6%，这将把央行放到了一个受到考验的位置。 超出预期不少的非贸易通胀数据意味着新西兰通胀的粘性会比预期的更久，那么目前较为偏向的不再加息政策就将面临挑战。  下一次CPI的发布已经是3个月之后，届时通胀将会受到汽柴油政府补贴在7月取消的影响，数据并不会太好看。 那么要支持美国7月加息之后， 新西兰8月不继续加息的重磅经济数据，就只剩下失业率一个。 失业率是一个延后的数据， 往往要等到经济变缓一段时间以后，才会在数据上体现出来，要寄望于失业率能让加息预期彻底消散是困难的。  新西兰的10月的大选不多说，先说下美国通胀。  美国核心CPI的回落速度 如果分类探查美国的CPI的组成，可以看到目前美国通胀的组成占比中，住所和其他占了大头，住所是说的租金，其他讲的是服务业价格。  租金，从地产调查机构Corelogic 昨天发布的报告来看，租金涨幅大幅放缓，部分区域的租金出现了 2020年以来的首次下跌（ 主要是 洛杉矶 LA地区），下图为美国独栋及联排住宅的租金历史走势 独栋住宅租金涨幅已经回落到疫情前，非独栋的租金涨幅则回到2011-2015年的区间。 反映到CPI统计中的将会在8-9月以后出现。 另外就是服务业价格，这点通过美国小企业（服务业为主）计划提价的数据可以看到，平均预期未来提价幅度不到3%。因此如果进口商品不出什么意外上涨的话，美国的CPI在越过统计问题引起的波动后将会持续回落。 作为新西兰来说，既然国际大环境将如此，可能就不会因为目前核心通胀数据超标而改变既有的路线。新西兰央行仍将会在8月停止加息，除非失业率出现下降和工资出现显著涨幅，这在目前已经确认技术性衰退的环境中是不容易出现的。再加上大选在即，从政治角度考虑，终止加息也是一种更为轻易的选择。

新西兰央行今天下午2点发布最新利率决议，维持基准利率OCR 于5.5%不变，这完全符合市场此前的预期。 问题是，一些来自银行业的声音说本年接下来还会有一次加息从而把峰值利率提高到5.75% 为什么这些银行在加息？ 在这些声音中，最大的原因恐怕是美联储都需要在7月加息1次到5.5%，然后在9月可能加息到5.75%，新西兰凭什么可以不加呢？ 商业银行最近纷纷提高房贷利率，从ASB开始，来自澳洲的4大银行基本把1-2年期的房贷利率增加了0.25%， 其效果等于是商业银行抛开新西兰央行的政策，自己加了一次息。因而从这些银行的经济学家里传出未来会加息的声音简直是再正常不过了。  这些银行的加息实际对应着批发利率的走高， 利率市场中的批发利率决定了这些银行的资金成本。而批发利率的走高则和最近美国国债的收益率持续走高有关。 下图是美国、澳洲和新西兰的10年期国债收益率，从今年5月开始，美国10年期国债收益率不断上涨，目前从3.3%一线走高到了接近3.9%。 而新西兰的国债收益率也追随美国国债的走势。 从经营角度来说，澳资银行的立场是正常的。国债市场用钱投票，投资者不买新西兰的国债导致价格下跌，那么国债收益率就会走高，从而导致批发利率走高，银行资金成本升高。以至于笔者最近接触和办理的一些活期存款都已经到达了6%的高度，看清楚了，是活期。 但，央行是不怎么看这个的关键是，此时的汇率是否重要对于央行来说，新西兰太小，的确无法彻底走出独立的货币政策，但自由兑换的汇率会成为货币政策的减震器。 在新西兰不加息，而澳洲继续，美国继续的情况下，新西兰的汇率是首先吸收这些压力，从而给货币政策一定的自由空间。对央行来说，目前抗击通胀仍为主要任务，同时需要确保就业也就是经济。 目前新西兰的通胀，已经开始摆脱商品通胀的压力，其通胀主要来自于非贸易的本地服务。 上图中，含所有商品的Headline CPI 回落显著，其他含有不同比例商品的通胀也在回落，只有本地核心服务业仍旧上行，这主要是由房租贡献。对含有大部分商品的通胀来说，汇率是重要的，比如原油是全球定价，汇率跌了，油价就会上涨，从而导致交通费用上行，增加成本。 对非商品的服务业通胀来说，汇率的作用接近于无，并不会因为新西兰汇率跌而导致租金或者理发价格上升。新西兰央行对的看法是这样的； • 全球经济增长依然疲软，通胀压力正在缓解。在此之前，国际央行曾经历过一段时期大幅收紧货币政策的时期。在国际供应链正常化以及运输成本和能源价格下降的推动下，全球通胀率持续下降。全球经济增长疲软导致新西兰商品出口价格下降。 • 在新西兰，通胀预计将继续从峰值下降，通胀预期指标也随之下降。随着产能限制的缓解，核心通胀预计将下降。尽管就业高于最高可持续水平，但有迹象表明劳动力市场压力正在消散，职位空缺正在下降。  • 消费者支出增长放缓，住宅建设活动下降，而房价已恢复到更可持续的水平。更普遍的是，企业报告对其商品和服务的需求放缓，投资意向疲软。   这其实已经表明了，目前新西兰央行的态度已经变成认为通胀已经受控，劳动力紧张的压力已经过去，房价已经回落到合意区间，需要把焦点转向经济发展。 如果说这份政策文件还不够清晰的话，那么只有降息声明才能表明其不会进一步紧缩的态度了。仅从这份文件看了，新西兰的加息进程将就此终止。美国的影响回到本文开始谈及的美国通胀及美联储加息，目前美国的服务业通胀仍旧高企，其核心原因是因为大量固定了15-30年低利率房贷的美国人还在消费，而疫情期间发放的大量现金仍为消耗完。 因此美国人继续消费，导致服务业通胀不断。但这些超额储蓄，总有用完的一天，从目前的状况来看，这些储蓄将在7-8月消耗完，届时美国的核心通胀同样会出现明显的回落。美国货币政策也会在9月之后出现转向，而美国对新西兰的影响，将会集中在货币汇率上。 在未来一段日子，新西兰元汇率终将将会承受这些货币政策区别的压力而出现回落。

BNZ 把固定期限为1-2年的房贷利率提高了0.1-0.2%, 至此新西兰4大商业银行以ASB为首完成了新一轮涨息。尽管明天新西兰央行并不会加息，这算是呼应央行提高存款利率而导致的后果吗？