Mortgage

本周三，新西兰央行继续降息50基点（0.5%），目前OCR为4.25%，已经比今年8月初时候降了1.25%。 目前市场认为，下一次2025年2月仍会降息0.5%，央行对此并不否认。但满心欢喜等待降息的房贷现在发现，银行的贷款利率好像没有等幅度的下跌，十分失望。 好吧，不降就不降，那么就固定期限短一些，比如原来习惯每年固定的变成固定6个月。但又发现，银行似乎把6个月的固定利率弄得比较高，预期差很大，比较难受，不知道应该选哪个。 为此我们专门制作了对应表格和讨论该怎么使用这些数据来做出合理判断。 利率的传导 利率是有传导机制的，路径是：OCR – 批发利率 – 利润加成后的房贷利率。  批发利率已经考虑了未来好几次的OCR下降幅度，也是银行的资金成本参照。一般人没有办法经常看到批发利率，而新闻播放最多是OCR，但无论如何，批发利率最后总是会和OCR曲线大致拟合。 此外，在降息周期中，可能发生OCR在一段时间内维持不变（比如3个月不变），对应的批发利率也维持原来的价格体系不变。对比此段时间内，早一个月和晚一个月固定比如12个月的利率，因为对应的未来12个月中高利率和低利率的组成比例是不一样的，就会发现OCR不变之下，晚一个月也会比早一个月利率低一点。 银行的利润及对应的公允利率 在我们制作市场公允房贷利率的过程中，对银行利润的考虑会参考历史数据，这个数据通常在1.5%-2.0%之间。  下面的2个表格，分别是基于银行利润（息差）1.5%和2.0%情况下，依据最新的OCR曲线制作出的未来2年房贷利率。 表一： 银行利润为1.5%，未来2年，固定 6/12/18月期限的公允利率 表二：银行利润(息差)为2.0%，未来2年，固定 6/12/18月期限的公允利率 如何使用？6个月/12个月之间怎么进行选择 一般来说，如果没能力把贷款搬去不同的银行，那么在上面的2个表格中，找出自己银行对应的表格，依据表格选择就可以了。 比如目前是2024年11月，如果原贷款银行提供12个月贷款利率是5.70%，对应的就应该是银行利润2%的表二，显然就不是银行利润 1.5%的表一。 不能换银行之下，可以自由选择的只能是考虑固定6个月还是12，18个月（更长另说）。比如在2.0%银行利润的表二中显示出，6个月和12个月的合理息差是0.22%。 那么如果贷款银行报价的6个月对比12个月的差额高于0.22%，就应该选择12个月的。如果报价差额低于0.22%，就应该选择6个月的。因为这个息差0.22%，代表的是无论选6或者12，其总结果是一样的，已经包含了目前对未来的降息路线预期和计算。只有超出目前预期的OCR变化才会产生新的结果。 而考虑18个月的，用同样方式对比就可以了。如果仍旧不明白，欢迎微信留言提问。

加速降息后，新西兰未来的房贷利率将会落在什么区间 新西兰央行昨天在万众瞩目中宣布了降息50基点（0.5%），符合市场的主流预期。 对于本次降息，其信号意义并不逊于8月的首次降息。因为本次降息的幅度实际确认了新西兰央行已经认识到经济衰退的深度和通缩的阴影，或者说新西兰央行总算是低下了一贯高高昂起的头。 未来的房贷利率推算 对于房贷人士，目前最重要的是大致推算出未来的贷款利率将会变成什么样，从而对未来的固定利率周期和支出有所预期。 我们更新了推算表，和上次一样，依据目前市场主流的利率途径预测，推算出未来2年的6个月、12个月、18个月固定周期贷款利率。 其中对于今年11月的降息预期为50基点（0.5%），2025/2026年则为每年4次降息，每次25降息（0.25%），OCR的下行终点将在2027年约为2.00-2.25%。 房贷人士，可以依据此表预测未来不同时间内，不同固定周期的房贷利率， 并对比目前银行提供的利率，选择最为合适的方案。

板上钉钉的降息50基点？ 新西兰央行将在10月9日下周三举行新一次的议息会议，降息是一定的，问题只是到底会是25基点（0.25%)还是50基点（0.5%）。 市场对此用价格表明了自己的态度，认为极大可能会是降息50基点，而且在11月份也会降息50基点，在圣诞前再把利率拉低1%。当前价格显示，市场认为10月份降息50基点概率高达88%，而11月份继续降息概率高达96%。 上图是目前利率市场给出的降息路线，远远快于新西兰央行的计划路线。尤其是在前4次，2024年10月，11月，2025年2月和 4月，4次合计要比新西兰央行的路线快约75基点（0.75%）。 一些经济学家发表了观点，这里摘录目前的“网红”经济学家 Kiwibank Jarrod Kerr的一些观点： 货币政策需要有浸入期，比如贷款需要等待一段时间才能重新固定。通常认为降息或者加息起作用往往需要12-18个月。如果以此计算，起作用要到2026年，即使考虑到目前贷款期限一般是较为短期的6个月，那么也需要接近2025年1年才能全部起作用，需要用更猛烈的行动加快起作用的时间。 目前距离理想的2.5%的中性OCR还有高达250基点，2.5%的空间，空间很大，既然用衰退抑制通胀已经起作用了，那么应该就在衰退进展不太深的时候立即扭转经济衰退。 经济衰退现在正在进行，虽然幅度不如央行预计的这么大，但衰退也很大了，按人均计算可能超过金融海啸的幅度，降息太慢同样是冒险。 CPI通胀从7.3%跌到3.3%，下次可能就是跌破3%，失业率也在上升，很可能很快就会超过5%，而失业率本身已经是滞后指标。 如果观察近期市场事件的时序，大约可以看到市场交易的2年期利率曲线随着经济消息的不断出台而持续把降息预期越演越烈，近期因为降息50点的预期大涨而继续下行。 从利率期货角度，市场目前认为到2026年中，OCR将会触及2.5%，而届时主要的1-2年期房贷利率将会回落到4%。  实际情况会是怎样？ 从市场交易的经验角度，银行系经济学家往往会在高利率周期的末尾表达更激进的降息态度，原因是他们比其他机构更早地看到不佳的贷款违约数据，尤其很多违约在相当一段时间内可以“推迟”和“遮掩”。那么激进的降息策略可以很好地解决这些潜在“不良资产”的问题，只要降息足够快，最终变成真的不良资产的概率会大大降低。 而新西兰央行的主管人员，面对的其实是经过加工的数据，相对反应会缓慢。 从目前央行的态度来看，他们正在开始接受银行系统的观点，没有出来反驳。那么，至少在今年剩余的2次降息中，会有1次 50基点的降息。更多的，他们会参考国际同业（美联储）的降息速度，以图在全球状况和本地情况中取得均衡。

今天清晨，美联储降息宣布降息50基点，标志着持续4年的加息周期结束，新一波的降息周期正式启动。美联储在诸多国家中几乎处于最后开启降息周期的国家，因此本次降息更多程度上具有敲章确认的含义。 部分的原因是美国虽然和别的国家一样，饱受高利率的痛苦，但美联储在去年社区银行暴雷后开启了贴现窗口。一边维持高利率，一边提供无限资金给需要的人，其中包括大量的政府债务支出。货币紧缩的同时，财政火力却大开，这导致了美国通胀实际下降幅度和速度远比其他国家来的慢，降息也成为几乎最后一个。 从市场角度，本次降息之前存在25和50基点的争议。虽然最后结果的50显然比25更多，但会后联储主席鲍威尔发言鹰派，联储文件更显示远期通胀上调，点阵图表示联储降息可能非常缓慢，对迅速降息实际态度很有保留。 因此交易中的美股和美债市场在最初的极速上涨后出现显著回调，市场卖事实的意味浓烈，不排除美国资本市场之后走出回落的可能。 新西兰央行会因为联储降息50点也同样降50点吗？ 大概率是不会 回到新西兰本地，苦高息久矣的本地市场在7月突然等到一直鹰派的新西兰央行以快速掉头的姿势改变对降息的预期，随后就在8月开启降息周期。显然新西兰央行是提前判知了美联储将会开启降息，结合新西兰经济的衰退压力，迅速做出了转向。 但新西兰央行的鹰派根基仍在，从降息后对市场沟通的表态来看，央行对市场认为其急转弯后会加速的想法极为厌恶和否认。 在新西兰央行8月公布的政策文件中，已经对未来的降息路径和经济数据做出了一系列的预估，在没有出现非常意外的数据和事件之前，新西兰央行不会轻易改变其政策路线。 比如今天公布的GDP数据显示新西兰GDP年增速为-0.2%，而在8月文件中对此的预期为-0.5%。新西兰经济目前的数据还好于央行的预期，想要新西兰出现类似联储那样的50点降息，目前来看，可能性很低。 贷款固定周期的选择 降息周期已经开启，资产开始筑底，反弹仍有时日。对于固定贷款比如房贷即将到期，需要重新固定的人而言，可以参照如下表格进行选择和判断： 在上表中，清晰列出了按照新西兰央行未来2年的降息速度(OCR)，以及在未来的对应时刻，大约固定6-18个月房贷的合理贷款利率（计算请参考上一篇文章）。可以拿来和市场上提供的银行利率进行对比，从而确定合适的固定周期。

新西兰央行昨日突然开启降息周期降息0.25%，目前OCR是5.25%。对此的分析网上已有不少，笔者懒得去重复，因为这些分析大部分都是没有实际作用的。  笔者关注的是，本次的降息和路线图有多确定？以及基于其确定性做出对未来的资金安排。 对于房贷持有人来说，关心利率的核心诉求就是计算自己的房贷到底每月会还多少以及到底应该固定多久？现在就来回答这2个问题。 未来房贷将会是多少？ 对于OCR的调整，新西兰央行每年会在2，5，8，11月提供详细的货币政策声明，其内容多达数十页。因此降息选择这些月份将会比选择别的月份来的好，至少有大量的资料提供给市场沟通其想法和判断。 笔者预测未来新西兰央行的降息节点将会按照这些月份来处理，同时笔者假设新西兰央行的降息路径在未来会完全实现。事实上本次降息所提供的降息速度比利率市场预期的路线还要稍微慢一些： 而一般房贷，其定价基准是所谓批发利率然后加点，实际批发利率基本受控于OCR变化，有时领先，有时落后，加点幅度则固定在一定的范围内。 所谓固定6个月或者1年的房贷，实际就是银行根据未来6个月和12个月的预测利率进行加权平均。 有了OCR变化预期和历史上房贷加点的平均数据后，笔者可以粗略算出来未来2年内，不同固定周期的房贷利率： 举个例子，自己的房贷将在2024年12月结束，那么就看2024年11月和2025年2月的那2行。 如果打算固定6个月，那么银行提供的利率大约会是5.75-6%，如果打算固定1年，那么银行提供的利率大约会是5.50-5.75%。 这些预测数据会随着实际降息预期和幅度产生变化，银行定价也会有市场的考量，但可以提供一个大致的概算。 应该选择固定多久？ 大原则就是降息周期中，应该使用固定期限短的，以便尽量获得更低的利率，除非对比公允利率，长周期低得更多。经济趋势的形成不是短期的，货币政策需要18个月来起作用。加息用了3年才控制住通胀，降息也是需要数年才能支撑住经济。  这也是为什么上面的表，只提供了6个月到18个月的原因。

简单地说，明天的CPI不重要 先说一个大背景，新西兰是一个小型经济体，但外汇市场的交易量远远超过其经济体量很多很多倍，因此新西兰央行采取行动向来都非常谨慎，以免不必要的动作引起汇率过大变化从而影响本地经济。  本来一切都计划好了，美联储按原计划，很可能会在9月降息（当前市场认为概率高达95%），而后今年会降息2次，欢迎新总统上台（无论是哪位）。  新西兰顺理成章地在联储之后降息，汇率可保，从而不会增加进口商品价格，加大通胀压力。因此，新西兰央行在上周放出降息信号，是公告天下，让市场为其10-11月开启降息做好准备。  当然市场里渴望降息的人太多了，很多评论直指今年新西兰会降息2次，乃至8月开启降息的都有，众人均说要看本周CPI。 “瑞银经济学家尼克·盖斯农 (Nic Guesnon) 表示，他没想到央行这么快就会改变基调，而且目前来看，8 月份降息的可能性“很大”。” 当前市场预期明天的CPI为3.4%，上季度则为4%。CPI就是CPI，数字在那里，怎么解读都可以，尤其是所谓的本地通胀，说大白话本地通胀就是说的租金。什么时候降息，就是看决策者准备针对哪一点来说而已。这点自由度，央行肯定是有的，除非数据极端出乎意料。   然而上周末的一声枪响，直接把美联储主席的脑门给震了  对特朗普的一枪造成的震动，无异于提前发出了一张潜在的保送通知书。 对于鲍威尔来说，9月如果降息，会被特朗普视为一种对对手的支持。尽管鲍威尔最初是由特朗普任命为美联储主席，并且他经常被描述为一名注册共和党人，但特朗普仍然认为鲍威尔的决定带有政治色彩。 国会中的共和党人也警告鲍威尔，不要在11月大选前降息。众议院金融服务委员会主席帕特里克·麦克亨利（Patrick McHenry）表示，“每个人都希望降息……但我认为9月份的降息会被视为政治性的。” 那么在特朗普当选的可能变得很大的时候，放在鲍威尔面前的选择可能会变得不那么简单。联储拖到11月才降息的可能性随着这声枪响在增加。9月降息的可能性虽然现在看起来很高，但要抹杀也不过主席和委员的若干句话。 维持不后悔的选择 那么对于新西兰央行，最佳的策略仍旧是维持尽量在联储之后采取行动，如果鲍威尔11月开启降息大门，那么新西兰就是11月，这是新西兰央行最不后悔的选择。如果鲍威尔胆敢在9月开始降息，新西兰央行就会变得非常从容，10月降也会成为选择。  至于CPI，只要在一个合理范围内，就不用去思考了。预计新西兰的降息将会拖到11月才开启，大不了之后的降息加快点，比如2025年来个5次之类。

重要提示：本文中的中文译文仅作参考用途使用，详细内容及相关信息请以英文版文字说明为准。 ​The Collinson Cash Fund is a new product launched by Collinson Funds Management in the New Zealand market. While ensuring the safety of funds, it leverages its preferred status with NZ banks, to provide investors with higher returns and flexibility, making it a very good cash management option for wholesale investors. Features: Safety First: 100%

降息会来的多快？ 模糊空间的已经消失 10月20日，本栏发布了文章“加息已经终结，连加息的幻想都已经终结”， 谈到市场中仍旧对加息存有幻想，噪音不断。 而这些噪音主要来自银行系经济学家。  在当时，市场没有走出明确的指引，主要商业银行的经济学家存在模糊市场视线的空间，这些“专业”人士，具有主导媒体和市场的话语权，他们发布的报告中充斥着可能加息的说法，对于清晰可见的降息未来，则完全不提。 笔者坚信，这并不是他们看不到，而是故意看不到，毕竟利益所在，直到9-10月都还有银行继续加息的，高利息这把刀想怎么切就怎么切。 每年的年底都是买卖的高峰期，也是贷款办理的重新固定利率的高峰期，每迟一天让客户对未来产生降息预期，就多一些客户可能熬不过高息的心理煎熬而选择现金流稍好但成本高很多的较长固定期限。 现在市场已经走出来，模糊的空间已经消失，先来看看批发市场的状况 本图是新西兰国债市场近期的走势，批发利率和国债收益率一一对应，这就是银行的资金成本。 从上图，可以清楚看到，高点在10月初，在10月新西兰发布3季度CPI数据后，市场仍旧坚持了一段到10月底。随后在11月初出现大跌。 跌幅有多少呢？ 2年期跌幅最大，下跌接近1%，如果以0.25%为一次加息计算，接近于3-4次降息的效果。 降息路线的明确 一直到模糊空间消失以后，银行系的“专业”人士才在上周末纷纷站出来发布报告称未来不会加息，加息早已在差不多1年前就结束了。  那么到底降息有多快？ 这里借用一张图，图中，蓝色的是某银行系的观点，拯救一下智商就不用参考了。 浅黄色的是新西兰央行的预估，新西兰央行一向打明牌，堂堂正正，堪称学术的典范。太远的不说，2025年底的OCR将会在4.5%，比现在低1%。 而深黄色的代表市场定价，则认为2025年初就会降息3次，比新西兰央行快半年。 总的来说，就是从2024年中开始降息2次，2025年降息1-2次，2026年嘛，再来降4次也可能。 一个更可能的图景 新西兰太远的事情因素太多，其中非常重要的的就是全球央行美联储的动作。 来看看美国市场是如何定价的，2年期美债收益率是美联储的实际利率表，所有的加息和降息和谈话均围绕2年期美债收益率进行，在已知开始值和平均值（2年美债收益率），是可以推算出终值和可能的中间变化步骤的。 以2年美债4.82%推算，目前的利率路线将如下图： 当前的状况，结合CME利率期货和2年期美债， 展示的图景是： 联储加息已经见顶，到2024年第四季度开始降息，2024年底的2个月降息2次， 在2025年再降息7次，2025年底合计降息2.25%。  这远比新西兰央行自己展示的要激烈得度多。 银行贷款，在开发端放松 因此，未来2年的状况大致已经明确，通胀已是明日黄花，会在象牙塔里讨论。 追求实际的银行和资金开始用实际方式看好本地房产市场。 比如笔者最近处理过的一些开发建筑贷款，作为一级金融机构的贷款银行可以不需要考虑个人和企业收入状况，也不用考虑流水，仅仅只考察项目建成后的潜在租金收益作为可能还款来源，就可以放出项目建成价值50%的贷款。 其利率甚至已经开始逼近OCR只有3.5%时候的水平了。毕竟从租金到供应到未来利率角度思考，一场上行是不可避免的。