高息重压之下的不同发达国家房价仍反弹的原因

新西兰房价也会走类似的价格道路.


美联虽然如市场预期那样本周没有加息,但通过开嘴炮,让未来的利率尤其是未来12个月的利率上行,达到了4两拨千斤的效果。 



非但美国国债收益率上行,连万里之外的新西兰国债利率及远期批发利率都开始上行,这影响到了18-36个月的固定房贷市场,一些银行立即把固定3年的房贷利率增加了0.3%



对于贷款者,现在的状况非常不友好,利率不断上行,好不容易有了一点降息的盼头,但美联储可以瞬间打的粉碎。 

但看回来全球的房地产市场,却似乎已经对高利率免疫了,从美国、加拿大、欧洲、澳洲乃至新西兰都出现了房价见底回升的态势,有些地方还回升了不少,这是怎么回事?



五眼房价的触底反弹

反弹较为显著的是加拿大,从2023年1月见底开始,销量不断上行。价格上,从峰值回落大约15%,但已经从底部上涨了5%,已经拿回来接近3成的跌幅,部分地区的月度上行更为显著。 



澳洲的状况是总下跌幅度接近10-12%,但已经反弹了3-5%,收回来大约3-4成的跌幅。



美国房价的综合指数在加息之后出现了大约5-6%的下跌,但在最近的半年则反弹了大约1.5%,收回跌幅的2-3成。


连通胀剧烈,加息预期不断的英国,也出现了房价反弹。


新西兰仍在探底

回到新西兰,我们看到了最近发布的报告显示,奥克兰开始出现了成交上涨,拍卖清盘率走高。但价格仍旧没有变化,还处于探底之中,但价格信号往往是滞后的,因为Settle需要时间。


总的来说,新西兰是这几个国家中,本次加息跌幅最大(接近18-20%),反弹最弱(仅个别地区出现上涨的)的国家。


高息重压下房价反弹的原因

疯狂的移民:

为了解决劳动力不足导致的超低失业率和工资快速上升压力,这些国家大量增加移民

美国:美国在2022年增加了120万新移民,净移民达到了100万,这是拜登政府宽松的移民政策导致的,到2023年预计美国新移民还会增加140万,远远超过疫情前的数字100万。 此外还有大量的非法移民。

加拿大:2022年增加43万新移民,还有61万非永久居民,破历史记录,是疫情前的2倍之多。2023年还要在2022年基础上每年增加10%,以解决劳动力价格上涨问题。 

澳大利亚:2022年的净移民数量是疫情前的2倍。

新西兰:移民趋势是这样的, 预测2023年的净移民总数将比2016-2019年增加接近80%,而上一次这样的状况出现是在2020年疫情初期新西兰边境关闭前全球逃往新西兰的避难潮(叠加央行大降息,这也导致了2020-2021房价飙涨了45%)



移民带来资金和租赁需求:
这很容易理解,新增永久居民通常是不能贷款,对高利率没什么感受。但总移民增加了租赁需求,导致租金暴涨。部分有实力的移民会直接买房,而本地房产持有者则依靠租金的增加对抗暴涨的房贷利率。


澳洲:5月数据显示超过44%的地区,租金的年度上涨幅度超过10%,几乎是在以每月上涨1%的匀速上行。

加拿大:发布5月份租金报告显示,过去一年加国租房市场的平均租金上涨了9.6%,比2021年4月疫情低点时上涨了20%。

美国:租金上涨没有停过,2022年5月1-2房租金对比2021年上涨12%,2023年5月对比2022年仍上涨6%。

新西兰:奥克兰租金5月的年度租金上涨只有约4%,但目前从政府的租赁押金存款增加数来看,2023年租金上涨可能会超过通胀。


居民杠杆率和不同利率固定期限的分化:美国和加拿大居民目前的杠杆率不高。


尤其是美国有大量的15-30年固定利率房贷,这部分房贷基本都是在2020-2021年低利率时期固定了,占比房贷存量高达80%。因此美国居民压根就还没有感觉到高利率,只是感觉到租金涨了,那继续消费吧,继续推高通胀。

           


加拿大的房贷有10年期品种,而贷款中最常见的是选择5年的,大量居民同样在低利率时期转为固定了低利率。因此加拿大的房贷利率虽然上涨,但也只有不到20%的存量房贷收到波及,还贷能力受损依旧很小。要出现压力,还要好几年,届时租金上涨也会累积一定的幅度了。

澳大利亚和新西兰,房贷选择区间较小,只有1-5年,大多数人选择的仅为1-2年。

澳洲央行考虑到了这个问题,加息较为缓慢,目前核心利率仍在4%附近,低于其他几个央行。这样做的目的本身是基于居民较高杠杆状况下,流出足够多的时间,让租金和收入得到上涨。从而避免出现硬着陆。 
可以说,澳洲目前房价成功筑底给了澳洲央行继续加息的能力,因此澳洲央行最近的基调都颇为强硬,一扫过去的鸽派态度。

新西兰问题则较多,几乎全部存量房贷在今年年底就将全部承担接近高达6-6.5%的房贷利率,归还房贷压力巨大。



因此新西兰房价跌幅最大,见底最晚,其修复程度也是最微弱和最慢的,目前还看不到多少修复的迹象,仅仅是出现了流动性恢复的局面。目前最新的全国租金数据显示,低1/4区间的2房Unit,其年度租赁收益已经接近6%,达到了房贷利率水平。如果央行放慢加息脚步并停止加息(这一步新西兰央行已经明确),加上移民涌入,预期到年底大选过,持续下跌的新西兰房价出现一定程度的变化。






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