新西兰房租的核心驱动力及房价变化的模型

8月，新西兰央行和财政部发布了一篇关于房租的联合论文，详细讨论了新西兰各地房租的历史状况，通过国家数据统计方式对于新西兰房租的驱动力做出了有力的结论。

这篇论文详细讨论了，收入、人口、利率、通胀、失业率以及地域因素对房租的影响，用广泛用于统计学的最小二乘法（OLS）对国家层面收集的登记租约数据进行了，完成了基线参照表。

然后使用基线参照表，设立模拟情景，分别去除每一因素生成新的基线参照表，从而得出各自因素对租金的影响比例最终得出租金的驱动力量之比和作用范围。

一般情况下，租金是一个滞后变量，有了这些数据，通过其他宏观因素的变化就能作出租金预测。

核心结论

我们来看看主要的结论是什么：

名义工资对租金的增长几乎起决定性作用，这种变化是1:1的，几乎是工资增加多少，房租就会涨多少，而且供需缺口越大，工资-租金的关系就越牢固。
利率和房价关系巨大，但房价波动，对于租金并没有什么影响，租金仍和工资涨幅对应。
房租是可以对抗以CPI为指标的通胀的，名义收入长期来看也会超过CPI，这在上图上也可以明显看到。
各地供求差异巨大，但通过每套住房实际居住人口，可以平抑短期人口变化的波动导致的租金变化。每套住房人口每增加1%，房租变化为1.5%

房价的核心驱动力

本论文中，提到了一份2022年时候央行住房工作组在哈密尔顿-怀卡托地区做的论文（HTWG，2022），那篇论文的主要意义是在土地受到现有规则限制（RC等）的状况下，相对于住房供应，利率和税收将是房价变化的主要驱动力。也就是说，供应端不是房价的驱动力，需求端比如利率变化和其导致的月供和租金的对比会有更大的房价驱动力。

而2022年这篇论文所做结论的一个基础假设是，租金是受到实际供应（新房落成等）影响的。现在的这篇论文实际的结果是，租金受到实际供应的影响是不显著的。

比如：2015-2019年，人口增速较高，接近2%，但住房增速较慢（1%-1.8%），每套居住人口增加，租金涨幅期间并没有出现超过工资涨幅以外的超涨。