平均支付利率才是影响大局的数据

我们在此重点讨论和所有人财富相关的地产价格。

图是新西兰的主要房贷利率变化，不常见的数据是黑色线，平均支付利率。

这里插一个话，很多人在选择利率时候，会不由自主地倾向选择对比起来较低的利率。根据新西兰央行最新的长期调查报告显示，在6个月，1年， 18个月，2年固定利率放在面前任君选择时候，大部分贷款者最后都是选择了绝对值最低的那个，而从真正没有考虑未来利率的可能变化。这近乎于一种动物直觉，只管选择看起来最便宜的那个，我们管这叫大众幻觉。

平均支付利率才是影响地产大局的数据。

通过这个数据，我们大致可以看到平均支付利率最低的时间点，是在2021年的10月，而本轮新西兰房产的价格最高点，就在2021年11月。

毕竟当时的利率是如此之低，人人都觉得手里很有钱，哦，新西兰央行在8月就开始加息了吗？不怕不怕，为什么不怕，请参考上面关于大众幻觉的那段话。

而平均支付利率的最高点，则是一个预测数据，如果新西兰央行的货币政策不会如同加拿大和澳洲那样摇摆不定，对付不了通胀的，那么大概率本轮加息的平均支付利率高点会在2024年初产生。

届时，几乎所有人的贷款利率都是高达接近6-6.5%，这将会当前的2年期固定房贷利率一样。

很大可能，这就是市场最痛苦的时刻，往往最痛苦的时刻就是底部的时刻。届时，11月大选已经完成，新上任的新西兰政府会相应“民生”号召，出台一系列的扶持措施。

房产供求逆转的时点

最近的新闻是新西兰新房营建许可大幅度下滑，这将会影响未来18个月后的新房落成。但这个数据下滑已经不是一天两天了，只是最近跌的有点多而已。

另一个新闻是今年以来，大量移民进入，如果按此速率增加，今年净移民数据会接近10万，对比2016-2019的年均4-5万，就显得很突出。

这当然是吓人的，数据不会一直线性延续，但这给了奥克兰的房东以极大的信心准备加租金。

从租房押金的变化看，需求正在不断增加。而历史数据显示，房价跌幅的变化和租金押金的增减完全对应。只是，现在房价涨幅还是负数，的要等到涨幅变为零了，房价才能止跌。

这种状况下，最近奥克兰的市场开始活跃了起来，一些按耐不住的购房者觉得已经跌够了入场是非常自然的。毕竟移民进入的第一站就是奥克兰，但房贷平均支付利率则是全国的。

领先的新西兰央行，会不会笑到最后

新西兰是本轮加息周期中领先于美联储采取行动的国家，新西兰央行加息的启动时间位列第二，仅仅比挪威加息迟一个月。挪威能更早采取行动是因为挪威是主要的产油国，因此会更早体会到本轮通胀的起源。作为一个小型的出口依赖型经济体，能相对提前地判断通胀并采取行动，并在开始加息以后一直坚持，毫不迟疑，在这点上是值得敬佩的。

现在新西兰央行又开始准备停止加息，并在5月的货币政策中公开声明。而领先于新西兰的停止加息的，则有加拿大和澳洲。